Impianti sportivi e concessioni balneari sono due settori in cui il piano economico finanziario asseverato sta diventando sempre più centrale. Nel primo caso, perché gli enti locali affidano sempre più spesso la riqualificazione e la gestione degli impianti a operatori privati tramite proposte di partenariato. Nel secondo, perché il superamento dei rinnovi automatici porta le concessioni demaniali marittime verso procedure competitive, in cui la sostenibilità economica dell’offerta diventa un elemento di valutazione.

In entrambi i casi il PEF non è un adempimento formale: è il documento con cui l’ente capisce se l’investimento proposto sta in piedi per tutta la durata della concessione.

Impianti sportivi: quando serve il PEF asseverato

Il PEF asseverato serve in particolare quando un operatore, una società o un’associazione sportiva propone all’ente la riqualificazione, l’ampliamento o la costruzione di un impianto in cambio della sua gestione per un periodo di anni. Può trattarsi di una proposta in finanza di progetto ai sensi dell’art. 193 del D.Lgs. 36/2023 o di una procedura di concessione in cui il bando richiede il piano asseverato come parte dell’offerta. Per gli impianti sportivi va considerata anche la disciplina specifica del D.Lgs. 38/2021.

Le voci critiche di un PEF per impianti sportivi

• Ricavi da attività: abbonamenti, ingressi, corsi, affitto spazi a società e scuole. Vanno motivati con dati di domanda realistici del bacino di utenza, non con ipotesi di pieno utilizzo.
• Tariffe agevolate: le convenzioni prevedono spesso fasce orarie riservate all’ente o tariffe calmierate. Devono essere riflesse nei ricavi.
• Costi energetici: per piscine e palazzetti sono la voce di costo più pesante. Un PEF che li sottostima è il primo a saltare.
• Manutenzione straordinaria: gli impianti sportivi richiedono reinvestimenti periodici (coperture, impianti di trattamento acqua, pavimentazioni) da prevedere nel piano.
• Contributo pubblico o canone: coerenza tra quanto previsto nel piano e quanto indicato nella bozza di convenzione.

Concessioni balneari: il PEF nelle nuove procedure

Con il passaggio a procedure competitive per l’assegnazione delle concessioni demaniali marittime, i comuni devono valutare le offerte anche sotto il profilo della sostenibilità economica e degli investimenti proposti. Il piano economico finanziario, spesso richiesto in forma asseverata, diventa lo strumento per dimostrare che gli investimenti promessi sono finanziabili e che la gestione è sostenibile per tutta la durata della concessione.

Le voci critiche di un PEF per stabilimenti balneari

• Stagionalità: i ricavi si concentrano in pochi mesi, mentre alcuni costi sono annuali. Il piano deve gestire correttamente il fabbisogno di cassa fuori stagione.
• Canone demaniale e sue possibili variazioni nel tempo.
• Investimenti proposti: strutture, servizi, accessibilità, sostenibilità ambientale. Sono spesso oggetto di punteggio e devono essere coerenti con il quadro economico e il cronoprogramma.
• Ammortamenti coerenti con la durata della concessione, considerando la sorte delle opere alla scadenza.
• Rischio meteo e di domanda: una sensitività sui giorni di apertura effettivi rende il piano molto più credibile.

Gli errori che vediamo più spesso in questi due settori

1. Ricavi ottimistici non supportati da dati: tassi di occupazione degli ombrelloni o degli spazi sportivi vicini al 100%.
2. Costi di gestione sottostimati, in particolare energia, personale stagionale e manutenzioni.
3. Durata dell’ammortamento non allineata alla durata della concessione.
4. Incoerenze tra PEF e convenzione su canoni, tariffe e obblighi del concessionario.

Trovi una checklist più generale nel nostro approfondimento sugli errori più frequenti nei PEF.

Come possiamo aiutarti

Arcadia 888 S.r.l., Società di Revisione ai sensi dell’art. 1 della Legge 1966/1939, assevera PEF per impianti sportivi e concessioni balneari in tutta Italia. Il nostro responsabile, dott. Eugenio Sigismondi, ha redatto tra gli altri il PEF per la proposta di riqualificazione e gestione del Palazzetto dello Sport “Palasharp” di Milano, con un investimento di 20,5 milioni di euro. Rilasciamo l’asseverazione in 2-8 giorni lavorativi, con una verifica tecnica completa del modello, e possiamo supportarti anche nella redazione del piano.

Approfondimenti sul PEF asseverato

• PEF asseverato mancante e soccorso istruttorio: la sentenza del Consiglio di Stato 917/2026
• L’asseverazione del Piano Economico Finanziario nel project financing

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Chi valuta i piani economico finanziari in commissione di gara vede ripetersi sempre gli stessi errori. Non si tratta quasi mai di problemi di merito del progetto, ma di incoerenze tecniche che rendono il PEF asseverato poco credibile, fanno perdere punti nella valutazione dell’offerta o, nei casi peggiori, espongono l’operatore all’esclusione.

Questa checklist nasce dall’esperienza del dott. Eugenio Sigismondi, che da 21 anni si occupa di PEF, con il suo team ne assevera oltre 400 l’anno ed è commissario di gara nella valutazione di proposte in finanza di progetto. Sono i dieci controlli da fare prima di inviare il piano all’asseverazione del PEF e prima di caricarlo in piattaforma.

1. I tre prospetti non quadrano tra loro

È l’errore più frequente in assoluto. Conto economico, stato patrimoniale e rendiconto finanziario devono essere collegati: l’utile del conto economico deve alimentare il patrimonio netto, la variazione di cassa del rendiconto deve corrispondere a quella dello stato patrimoniale, e l’attivo deve essere uguale al passivo in ogni anno di piano. Un bilancio che non quadra anche di pochi euro è il primo segnale che il modello contiene formule rotte.

Controllo rapido: inserire una riga di verifica “attivo meno passivo” per ogni anno. Deve essere zero per tutta la durata della concessione.

2. Relazione e modello raccontano due storie diverse

La relazione illustrativa dice che i ricavi crescono dell’1,5% annuo, il foglio di calcolo applica il 2%. La relazione indica un investimento di 4,2 milioni, il quadro economico ne riporta 4,35. Sono incoerenze che una commissione nota subito e che minano la credibilità dell’intera offerta.

Controllo rapido: estrarre dalla relazione tutti i numeri citati e verificarli uno per uno contro il modello.

3. Il PEF non corrisponde alla bozza di convenzione

Durata della concessione, canone a favore dell’ente, tariffe, contributo pubblico, tempi di costruzione: tutto ciò che è scritto nella convenzione deve trovarsi identico nel PEF. Una durata di 25 anni in convenzione e un piano costruito su 27 è un errore che si vede ancora troppo spesso.

4. TIR calcolato sui flussi sbagliati

Il TIR di progetto va calcolato sui flussi di cassa operativi al netto degli investimenti, prima della struttura finanziaria. Il TIR dell’azionista va calcolato sui flussi disponibili per i soci: versamenti di capitale in uscita, dividendi e rimborsi in entrata. Mescolare i due, o includere gli oneri finanziari nel TIR di progetto, porta a indicatori che non significano nulla.

5. DSCR gonfiato

Il DSCR misura la capacità dei flussi di cassa di coprire il servizio del debito, cioè quota capitale più interessi. Due errori tipici: considerare flussi che in realtà non sono disponibili (per esempio perché destinati a riserve obbligatorie) e calcolare l’indicatore anche negli anni in cui il debito non è ancora in ammortamento. Il risultato è un DSCR minimo rassicurante che non regge a una verifica.

6. IVA trattata in modo incoerente

Nella fase di costruzione l’IVA sugli investimenti genera un fabbisogno finanziario che va coperto, di solito con una linea IVA dedicata, e poi recuperato. Molti PEF la ignorano del tutto, o la inseriscono nei costi. In entrambi i casi il fabbisogno di cassa dei primi anni risulta sottostimato.

7. Imposte calcolate a forfait

Applicare un’aliquota fissa all’utile ante imposte sembra una semplificazione innocua, ma ignora le perdite fiscali pregresse dei primi anni, la deducibilità limitata degli interessi passivi e l’IRAP. Su concessioni lunghe l’errore cumulato può spostare in modo significativo il TIR dell’azionista.

8. Ammortamenti che non seguono la durata della concessione

I beni devoluti all’ente alla scadenza vanno ammortizzati entro la durata della concessione. Usare le aliquote ordinarie, che porterebbero l’ammortamento oltre la scadenza, lascia un valore residuo che il concessionario non recupererà mai. Se è previsto un valore di subentro, va indicato in modo esplicito e coerente con la convenzione.

9. Rischio operativo non trasferito

Nelle concessioni il rischio operativo deve restare in capo al concessionario. Un PEF in cui i ricavi sono interamente garantiti da un canone fisso dell’ente, senza alcuna variabilità legata alla domanda o alla disponibilità del servizio, può far sorgere dubbi sulla qualificazione stessa dell’operazione. La matrice dei rischi e le ipotesi del piano devono essere coerenti.

10. Nessuna analisi di sensitività

Un piano che funziona solo nello scenario base è un piano fragile. Una commissione attenta si chiede cosa succede se i ricavi calano del 10% o se i tassi salgono di un punto. Presentare già nella relazione due o tre scenari di sensitività, con l’effetto su TIR e DSCR, rafforza molto la solidità percepita dell’offerta.

Un errore di tempistica, non di calcolo

C’è infine un errore che non riguarda i numeri: arrivare a ridosso della scadenza senza il PEF asseverato. Quando il disciplinare richiede il piano asseverato come parte dell’offerta economica, la sua mancanza non è sanabile con il soccorso istruttorio, come ha ribadito il Consiglio di Stato con la sentenza n. 917/2026. Conviene pianificare l’asseverazione con almeno una settimana di margine.

Come lavoriamo su questi punti

Nella nostra attività di asseverazione verifichiamo sistematicamente tutti e dieci i punti e segnaliamo i rilievi al cliente prima del rilascio, così da correggerli in tempo utile. Se il piano non è ancora pronto, possiamo intervenire già nella fase di redazione del PEF.

Approfondimenti sul PEF asseverato

• PEF asseverato per impianti sportivi e concessioni balneari: cosa serve
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